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房地产五证　　五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。

　　一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可 证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

什么是房屋建筑面积，房屋建筑面积是指含自有（私有）房屋在内的各类房屋建筑面积之和。房屋建筑面积应该如何计算呢？计算全部建筑面积的范围有哪些，计算一半建筑面积的范围又有哪些呢?

1、计算全部建筑面积的范围

a）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

b）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2。20m以上部位计算建筑面积。

c）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2。20m以上的，按其水平投影面积计算。

d）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

e）房屋天面上，属永久性建筑，层高2。20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2。20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

f）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

g）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

h）与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

i）房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

j）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。

k）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

l）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

m）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

n）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2。20m以上部位的外围水平面积计算。

o）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半建筑面积的范围

a）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

b）独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

c）未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

d）无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

e）有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

3、不计算建筑面积的范围

a）层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下和半地下室。

b）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

c）房屋之间无上盖的架空通廊。

d）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

e）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

f）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

g）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

h）活动房屋、临时房屋、简易房屋。

i）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

j）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

买房，除了户型，还有一个就是楼层的选择，根据不同的楼层都有不同的价钱，但是到底住多少楼比较合适呢？

在欧洲，住在六层以上的楼层被认为有害健康;在美国，高层住宅的房价比低层便宜一半;在俄罗斯，一楼失宠……实际上，每层都有自己的小气候。楼层不同，对我们生活的影响也不同。

日前，俄罗斯《科学与生活》上发表文章，探讨人类合理居住高度的问题。

从一楼到三楼，人们通常生活在树冠下，离地面很近，常常能倾听到树枝敲打窗户──要说心理上舒适，这里是最好的：同外部世界保持现实联系，不用朝下瞧人。

但接近地面的生活也有不足：空气循环减缓、空气换气受阻、阴影和湿度增大、污染也比较严重。因为汽车和柏油马路使空气中饱含甲醛、一氧化碳、氮……至少远离汽车路干线200米才算安全。

一般人认为，三楼是最理想的，而恰恰正是这里集结大量有害物质。五楼的有害物质就少得多，因为它们开始下沉或水平方向消散。

那么，是不是越高越好呢?高层空气清新、噪声也少、景色也很优美。但是，城建生态学家却认为，居住楼层不要超过六楼。因为高层的空气并不像想象的那么新鲜，大大小小的烟囱几乎包围城市，30米以上难免集结起有害物质。

心理学家和生态学家认为，如果想让孩子健康成长，就不要住在六楼以上的楼层，窗外的环境十分重要。身居高层，整天面对的是砖墙，能引起孩子对自己和对世界的不由自主的敌意。

理想住宅的标准是：房子不超过六楼，自然景色优美，一边是公园，另一边是秀水。树和水都是极好的过滤器，不让尘土通过。

高层居民的另一个无形的敌人是电磁辐射。钢筋混凝土结构迫使来自电器设备的电波沿着房子循环，相当一部分是往上走，直至顶层。所以，高层居民经常头疼或心情不好。

居住在一楼的人常受噪声干扰。事实上，住在二十楼也难避免噪声。声音通常以最短的路线传播，但有时高层同样听见汽车干线上的嘈杂声。原来，声波的路线跟树木和建筑物的多少有关。有时，声音无法到达高层的窗户，就自由地往上走。这个因素在选择住宅时也是不容忽视的。

设计计划涉及的信息、社会、人类、经济环境是传统建筑学不明确的， 它包含宏观与微观两方面的内容

1．宏观的：人与环境的关系，精神因素及社会机能景观与经济，生态与可持性发展，建筑与人生理心理的关系。

2．微观的，功能、形式、经济、时间，建设目标的确定，建设目标的构想，对构想结果的使用效益的预测，目标相关物理心里量进行分析评价，设计任务书的生成，这就要求格式化，如房间面积分配表，功能组成等，第二领域的结论提供房屋建筑设计依据数字化。

3、房屋建筑设计计划的具体内容：

    （1）建设项目的内部需要阐述。

    （2）建设项目外部制约阐述。

    （3）对建设目标的明确。^[2]